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投资客押宝员村旧楼博拆迁补偿收益难料

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来源: 作者: 2019-06-09 20:26:11

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员村新村租盘的货量较紧张,一房一厅或单间的盘源居多,两房或三房的盘源相对较少。45平方米一房市场价为1.7万元/m2,成交价72万~76万元,配齐家电可租至2000元/月,回报率3%左右。

近日,在员村踩盘时发现,该板块二手房买卖虽以首置“刚需”买家居多,但仍有部分买家是奔着“员村拆迁”的小道消息前来押宝旧屋的投资客。据周边中介经纪介绍,员村新村50平方米楼梯楼两房,现时放盘价约85万元,折合单价1.7万元/㎡。而个别朝向较好、楼层较低的两房物业,单价甚至逼近2万元/㎡。对此,有业内人士指出,员村一带的楼梯楼物业已被地铁利好和“拆迁”消息透支了升值潜力,如今若贸然入市,暗藏其中的投资风险不容忽视。

文/图:王雯倩

买房故事

后悔两年前没买楼 心仪两房涨了10万

晓琳在外资银行工作,现与父母住在东圃,计划在员村一带购置自己第一套房产。晓琳的置业心态与许多单身白领相似,一是为手中闲钱寻一处保值的“归宿”,二是赶在结婚前,为自己将来安稳生活觅一份保障。月收入不菲,加之她平日理财有道且“小道消息”灵通,5年已攒下约40万元存款。受近期房地产市场风波不断的影响,对投资房产一直颇有兴趣却无任何实战经验的晓琳,也开始在天河东部寻觅笋盘。在刚刚过去的“五一”小长假里,晓琳便在中介经纪的陪同下,到员村一带看了两天二手房。最后得出的结论是,“早知道这里房价涨得厉害,前两年就不该花心思买理财产品,直接买套楼梯楼两房,一年都能净赚十几万元。”她说,心仪的50平方米楼梯楼两房,2012年4月总价约70万元,如今总价大多在80万元/套以上,业主放盘心态较硬,几乎没有议价空间。

据合富置业旭日分行主管庄锐浩介绍,4月份员村板块的二手房成交以租赁为主,占比达七成,而买卖成交方面,买家仍然以“刚需”的首次置业客户为主,两房单位的需求很大。目前,员村新村放盘量不多,大部分的楼梯楼放盘价为1.5万~1.6万元/m2左右,部分朝向较好的低层单位,放盘价达1.7万~1.8万元/m2左右,经常出现缺货。

投资客博“拆迁”由来已久 补偿收益难料

晓琳说,她发现有类似投资需求的非“刚需”客,在员村板块并不少见。该板块的中介经纪在推荐楼盘时,总会率先抛出“员村将被拆迁”、“物业升值潜力较大”等小道消息,极力推荐投资客考虑员村新村楼梯楼。

楼梯楼单价2万 “虚火太盛”

通过多位中介业者了解到,员村新村二手房盘源不乏小面积、低总价的楼梯楼两房,单价介于16000~18000元/m2,个别朝向、楼层俱优的物业,甚至高达2万元/m2。而部分中介行家坚持国际金融城将会助力员村房价,认为目前仍有投资价值。也有不少行家认为,如今员村楼梯楼价格“虚火太盛”,早已透支市政规划乃至“拆迁”利好对该板块物业的升值空间。投资者若贸然入市,前景堪忧。

中原地产美林海岸分行高级营业经理张素云表示,随着市政规划出台,特别是去年国际金融城概念落地,员村板块再次成为天河东部板块的“香饽饽”。不少业主看到政府的规划,心态逐渐走强,目前一些二三十年楼龄的楼梯楼放盘价为1.6万~1.8万元/m2。由于近年员村周边放盘量不大,二手市场货量较紧缺,所以二手物业成交价呈现稳中有升的态势。

满堂红区域经理朱春森表示,相比于早两年低价入手员村楼梯楼的投资客而言,眼下冲着2万元/m2单价入市的投资客,其所承担的投资风险陡然升高。如居住环境、地理位置均比员村新村更好的翠湖山庄,目前有部分低层电梯楼单位放盘价约1.8万元/m2,“如果以此价格作为参考,员村新村近2万元/m2的楼梯楼小户型,价格明显有虚高之嫌。”

庄锐浩指出,随着地铁五号线开通以及旧城改造等多项政府规划利好消息公布,员村房产市场日渐升温,与2008年二手房成交数据相比,如今员村板块的二手楼成交价格升值已超过一倍。众多行家认为,这种升值已预支未来几年的升值潜力,预计员村未来二手价格再次大幅攀高的机会不大。

不过,员村地区未来还有新地铁线路以及政府旧城改造的规划,预计在五至十年间,楼价还会有继续走高的期望。但多位中介业者也表示,不建议投资者盲目地追高价,“毕竟政府的规划还未有最终的定数,未来的拆迁补偿收益是否能如预期走高,还是未知之数。”

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